Eigendom in zones
Buitenlandse kopers kunnen vastgoed verwerven in daarvoor aangewezen investeringsgebieden. Buiten die gebieden gelden beperkingen.
Verenigde Arabische Emiraten
Beleggen in vastgoed in Abu Dhabi
Ontdek de mogelijkheden, kosten en aandachtspunten van vastgoedbeleggingen in de hoofdstad van de Verenigde Arabische Emiraten.
Achtergrond
Waarom beleggers naar Abu Dhabi kijken
Abu Dhabi is het bestuurlijke en economische centrum van de Verenigde Arabische Emiraten. De stad kent een relatief stabiel bestuur, een groeiende bevolking en een woningmarkt waarin buitenlandse kopers in aangewezen investeringszones eigendom kunnen verwerven. Voor sommige beleggers is dat aanleiding om de markt te onderzoeken naast bekendere bestemmingen zoals Dubai.
Tegelijk is het een markt met andere spelregels dan Nederland of België. Contracten, registratieprocedures, servicekosten en verhuurregels verschillen, en de dirham is aan de Amerikaanse dollar gekoppeld. Wie hier belegt, doet er goed aan zich vooraf te verdiepen in zowel de kansen als de beperkingen.
Gekoppelde valuta
De dirham is gekoppeld aan de Amerikaanse dollar. Uw rendement in euro hangt dus mede af van de dollarkoers.
Groeiende stad
Werkgelegenheid, toerisme en culturele voorzieningen breiden uit. Dat beïnvloedt de vraag naar woonruimte, zonder garantie op waardestijging.
Fiscale situatie
De belastingregels in de VAE verschillen van die in Nederland en België. Uw woonlandsituatie blijft leidend; laat dit fiscaal toetsen.
Inkomsten
Mogelijke inkomsten uit verhuur
Huurinkomsten in Abu Dhabi worden doorgaans per jaar overeengekomen, soms met betaling in één of enkele termijnen. Het brutorendement wordt vaak berekend als de jaarhuur gedeeld door de aankoopprijs. Dat cijfer zegt op zichzelf weinig: pas na aftrek van servicekosten, beheer, onderhoud, leegstand en eenmalige aankoopkosten ontstaat een reëler beeld.
Wij noemen geen rendementspercentages zonder bron. Cijfers die circuleren in verkoopmateriaal zijn vaak brutocijfers, gebaseerd op een volledig verhuurd jaar. Vraag daarom altijd om recente, controleerbare transactie- en huurgegevens voor het specifieke gebouw of gebied, en reken zelf een netto scenario door.
- Bruto huur minus servicekosten (vaak per vierkante voet per jaar)
- Minus beheerkosten en verhuurcommissie
- Minus onderhoud, meubilering en vervanging
- Minus verwachte leegstand tussen huurders
- Minus financieringslasten, indien van toepassing
Keuze
Bestaande bouw of off-plan
Bestaande bouw
Direct te inspecteren en meestal direct verhuurbaar. U ziet de werkelijke staat van het gebouw, de servicekosten en de bestaande huurcontracten. De instapprijs ligt doorgaans hoger en het volledige bedrag is bij levering verschuldigd.
Off-plan
Aankoop in een nog te bouwen project, meestal met een betaalplan in termijnen. Hierbij horen opleveringsrisico's: vertraging, afwijkingen ten opzichte van de plannen of wijzigingen in de omgeving. U ontvangt pas huurinkomsten na oplevering.
Meer hierover leest u op de pagina off-plan beleggen.
Financieel
Kosten bij aankoop en bezit
Bij aankoop
Registratie- en overdrachtskosten, kosten van de ontwikkelaar of verkoper, makelaarscommissie, eventuele kosten voor een NOC en administratieve kosten. Bij financiering komen daar hypotheekkosten en taxatie bij.
Tijdens bezit
Jaarlijkse servicekosten, nutsvoorzieningen, verzekering, onderhoud, meubilering, beheer- en verhuurcommissie en eventuele vergunningen voor korte verhuur.
Bij verkoop
Overdrachts- en administratiekosten, makelaarscourtage en mogelijke boetes of beperkingen bij doorverkoop van een off-plan eenheid vóór oplevering.
Exacte percentages en tarieven verschillen per project, ontwikkelaar en moment. Vraag altijd een schriftelijke kostenopgave op voordat u zich vastlegt.
Locatie
Populaire investeringsgebieden
Buitenlandse kopers richten zich in de praktijk op de aangewezen investeringsgebieden. Veelgenoemde locaties zijn Saadiyat Island, Yas Island, Al Reem Island, Al Maryah Island, Al Raha Beach en Masdar City. Elk gebied kent een eigen profiel qua huurdersgroep, voorzieningen en aanbod.
Populariteit zegt niets over het rendement van een specifieke eenheid. Verdieping, uitzicht, oplevering, gebouwbeheer en de hoogte van de servicekosten kunnen binnen hetzelfde gebied sterk verschillen.
Bekijk het overzicht van gebieden
Wilt u eerst weten wat er bij een woningkoop komt kijken? Lees de koopgids voor Nederlandse kopers in Abu Dhabi, inclusief aandachtspunten voor het kiezen van een makelaar.
Exploitatie
Short stay tegenover langdurige verhuur
Korte verhuur
Kan hogere dagtarieven opleveren, maar vraagt een vergunning, actieve exploitatie, meubilering, schoonmaak en platformkosten. De bezetting fluctueert per seizoen en regels kunnen wijzigen.
Langdurige verhuur
Voorspelbaarder, met lagere operationele kosten en minder omkijken. Het brutorendement ligt doorgaans lager en u bent gebonden aan het contract en aan de lokale huurregelgeving.
Due diligence
Locatie, ontwikkelaar en betaalplan
Drie factoren bepalen in belangrijke mate het risicoprofiel van een aankoop: de exacte locatie, de staat van dienst van de ontwikkelaar of het gebouwbeheer, en de voorwaarden van het betaalplan.
- Is het gebouw of project geregistreerd en loopt betaling via escrow?
- Welke projecten heeft de ontwikkelaar eerder opgeleverd, en op tijd?
- Wat staat er in het koopcontract over vertraging, oplevering en boetes?
- Hoe hoog zijn de servicekosten en hoe zijn deze de afgelopen jaren verlopen?
- Welke beperkingen gelden bij doorverkoop vóór oplevering?
Laat contracten altijd juridisch beoordelen door een onafhankelijke partij en vertrouw niet uitsluitend op verkoopmateriaal.
Risico's
Wat u vooraf moet weten
Leegstand
Een eenheid staat niet altijd verhuurd. Leegstand tussen huurders drukt het werkelijke rendement.
Servicekosten
Servicekosten kunnen stijgen en zijn vaak niet volledig te beïnvloeden door de eigenaar.
Valuta-effect
De dirham volgt de dollar. Koersbewegingen werken door in uw resultaat in euro.
Oplevering
Off-plan projecten kunnen vertragen of afwijken van de oorspronkelijke plannen.
Overdrachtsbeperkingen
Doorverkoop vóór oplevering is vaak gebonden aan voorwaarden, toestemming en kosten.
Marktbeweging
Prijzen en huren kunnen dalen. Aanbod van nieuwe projecten kan de huurprijs drukken.
Praktisch
Aankoopproces voor buitenlandse kopers
1. Uitgangspunten bepalen
Budget, doel, horizon en gewenste verhuurvorm vastleggen.
2. Selectie en bezichtiging
Gebieden en objecten vergelijken, ter plaatse of digitaal.
3. Reserveren
Reserveringsformulier en aanbetaling, onder duidelijke voorwaarden.
4. Contract
Koopovereenkomst laten toetsen voordat u tekent.
5. Betaling
Volgens betaalplan of bij levering, via de juiste rekening.
6. Registratie en beheer
Overdracht registreren en beheer of verhuur inrichten.
Een uitgebreidere toelichting vindt u op de pagina aankoopproces.
Bespreek vrijblijvend de mogelijkheden
Laat weten waar u naar kijkt en welke vragen u heeft. U ontvangt algemene informatie, afgestemd op uw situatie.
Contact
Vraag vrijblijvend informatie aan
Vul het formulier in met uw uitgangspunten en vragen. U ontvangt algemene informatie over de markt, kosten en aandachtspunten. Wij geven geen persoonlijk financieel advies en doen geen uitspraken over gegarandeerde rendementen.